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title: "Anlageimmobilien: die Zahlen, die über die Rendite entscheiden"
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stand: 2026-11-02
herausgeber: ALVINEX (UF – United Finance GmbH), Hamburg
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Kaufen Stand 29. August 2026 6 Minuten

# Anlageimmobilien: die Zahlen, die wirklich entscheiden

Eine vermietete Immobilie ist ein Unternehmen mit einem Mieter. Ob sie sich trägt, entscheidet nicht die Bruttorendite im Exposé, sondern der Cashflow nach Zins, Tilgung, Rücklage und Steuer.

## Die vier Kennzahlen

Bruttorendite: Jahresnettomiete geteilt durch Kaufpreis. Schnell gerechnet, ignoriert alle Kosten, taugt nur zum Sortieren.

Nettorendite: Jahresnettomiete minus nicht umlagefähige Kosten, geteilt durch Kaufpreis plus Nebenkosten. Das ist die Zahl, die zählt.

Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahresnettomiete. In guten Hamburger Lagen liegt er weiter über 25, im Umland niedriger.

Cashflow: Was nach Zins, Tilgung, Verwaltung, Rücklage und Steuer monatlich übrig bleibt oder zugeschossen werden muss.

## Die Posten, die in Exposés fehlen

Instandhaltungsrücklage1,00 bis 1,50 €/m² monatlich

Verwaltung je Einheit25 bis 35 € monatlich

Mietausfallwagnis2 % der Jahresmiete

Nicht umlagefähige Betriebskostenje nach Objekt

Erwerbsnebenkosten8 bis 12 % des Kaufpreises

Wer diese Posten weglässt, rechnet eine Rendite, die es nicht gibt. Bei einer Wohnung mit 70 Quadratmetern summieren sich Rücklage und Verwaltung schnell auf 130 Euro im Monat, also über 1.500 Euro im Jahr.

## Steuerlich ist die Anlageimmobilie ein anderer Fall

Zinsen, Verwaltung, Instandhaltung und die Abschreibung auf das Gebäude sind Werbungskosten. Bei Gebäuden mit Baujahr ab 2023 liegt die lineare Abschreibung bei drei Prozent, bei Fertigstellung nach 1924 bis 2022 bei zwei Prozent. Zusätzlich gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen im Mietwohnungsneubau.

Beim Verkauf gilt die Spekulationsfrist: Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn steuerfrei, davor voll steuerpflichtig. Bei drei oder mehr Verkäufen innerhalb von fünf Jahren droht die Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel mit deutlich anderen Folgen.

Was das für dich bedeutet

Rechne jede Anlageimmobilie zweimal: einmal mit den Zahlen aus dem Exposé, einmal mit Rücklage, Verwaltung, Mietausfall und dem Zins, der heute tatsächlich zu bekommen ist.

Wir stellen Finanzierung, Cashflow und steuerliche Wirkung zusammen auf. Was die Steuer betrifft, arbeiten wir mit deinem Steuerberater, nicht an ihm vorbei.

## Der Mieter ist das Risiko und die Sicherheit

Ein zuverlässiger Mieter über zehn Jahre ist mehr wert als ein Prozentpunkt Rendite auf dem Papier. Prüfe deshalb Mietverträge, Mietanpassungshistorie, Leerstandsquote im Haus und die Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft. In der WEG-Niederschrift steht, ob eine Sanierung ansteht, für die die Rücklage nicht reicht.

Dennis Lobeck

ALVINEX, Hamburg und Kreis Pinneberg. Fragen dazu? [040 74 123 0800](tel:+4940741230800)

Quellen: Einkommensteuergesetz zur Gebäudeabschreibung und zur Spekulationsfrist, Marktdaten Hamburg und Kreis Pinneberg, Stand August 2026. Dieser Ratgeber ist eine Einordnung nach bestem Wissen, keine Rechts- oder Steuerberatung.

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