--- title: "Grundsteuer nach der Reform: Hamburg und Schleswig-Holstein" url: https://www.alvinex.de/ratgeber/grundsteuer stand: 2026-11-02 herausgeber: ALVINEX (UF – United Finance GmbH), Hamburg --- [Home](https://www.alvinex.de/) / [Ratgeber](https://www.alvinex.de/ratgeber) / Grundsteuer Haus & Recht Stand 29. August 2026 5 Minuten # Grundsteuer: zwei Modelle, eine Landesgrenze Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Hamburg und Schleswig-Holstein rechnen unterschiedlich, und deshalb lassen sich Bescheide über die Landesgrenze hinweg nicht vergleichen. ## Die Formel ist überall gleich Grundsteuerwert oder Äquivalenzbetrag, multipliziert mit der Steuermesszahl, multipliziert mit dem Hebesatz der Gemeinde. Unterschiedlich ist, wie die erste Größe zustande kommt. ## Hamburg: Wohnlagemodell Hamburg bewertet nicht den Verkehrswert, sondern Flächen. Grundstücks- und Gebäudefläche werden mit festen Äquivalenzzahlen belegt, Wohnflächen erhalten eine ermäßigte Steuermesszahl. Liegt die Immobilie in einer normalen statt einer guten Wohnlage, kommt ein weiterer Abschlag hinzu. Der Wert der Immobilie spielt keine Rolle, die Lage nur in dieser einen Stufe. Der Hebesatz für bebaute Grundstücke liegt in Hamburg bei 975 Prozent. Das ist eine Zahl, die im Vergleich zu früheren Hebesätzen hoch aussieht, weil die Bemessungsgrundlage nach der Reform deutlich niedriger ist. Beide Größen sind nur zusammen aussagekräftig. ## Schleswig-Holstein: Bundesmodell Der Kreis Pinneberg rechnet nach dem Bundesmodell. Hier fließen Bodenrichtwert, Baujahr, Gebäudeart und eine statistische Nettokaltmiete in den Grundsteuerwert ein. Ergebnis: In Lagen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten fällt die Steuer deutlich höher aus als vor der Reform, in einfachen Lagen teilweise niedriger. Die Hebesätze setzen die Gemeinden selbst fest und haben sie zur Reform vielfach angepasst. Zwischen zwei Nachbargemeinden im Kreis kann der Unterschied erheblich sein. Hamburg, BemessungFlächen und Wohnlage Hamburg, Hebesatz bebaute Grundstücke975 % Schleswig-Holstein, BemessungBodenrichtwert, Baujahr, Miete Schleswig-Holstein, Hebesatzje Gemeinde unterschiedlich ## Was du prüfen solltest Stimmen Wohn- und Grundstücksfläche im Bescheid mit der Realität überein? Falsche Flächen sind der häufigste Fehler und wirken sich unmittelbar aus. Ist die Gebäudeart korrekt eingeordnet, etwa Einfamilienhaus statt Zweifamilienhaus? Bei erheblicher Abweichung vom tatsächlichen Wert kann ein Antrag sinnvoll sein. Fristen laufen ab Bekanntgabe des Bescheids, deshalb zählt hier Tempo. Was das für dich bedeutet Beim Kauf gehört die tatsächliche Grundsteuer in die Nebenkostenrechnung, nicht ein Schätzwert aus dem Exposé. Der Betrag ist beim Verkäufer oder bei der Gemeinde erfragbar. Für die Finanzierung ist die Grundsteuer Teil der laufenden Belastung neben Zins, Tilgung und Instandhaltung. Wir rechnen sie in die Haushaltsrechnung ein, damit die Rate auch im dritten Jahr passt. Dennis Lobeck ALVINEX, Hamburg und Kreis Pinneberg. Fragen dazu? [040 74 123 0800](tel:+4940741230800) Quellen: Grundsteuergesetz, Hamburgisches Grundsteuergesetz und Angaben der Länder, Stand August 2026. Für die Prüfung eines konkreten Bescheids ist der Steuerberater zuständig. Dieser Ratgeber ist eine Einordnung nach bestem Wissen, keine Rechts- oder Steuerberatung. ## Passt dazu [Grunderwerbsteuer Die einmalige Steuer beim Kauf](https://www.alvinex.de/ratgeber/grunderwerbsteuer) [Kaufnebenkosten Alle Posten in einer Summe](https://www.alvinex.de/kaufnebenkosten-rechner) [Immobilie kaufen Ablauf vom Angebot bis zum Notar](https://www.alvinex.de/immobilie-kaufen) ## Laufende Kosten realistisch rechnen Zins, Tilgung, Grundsteuer, Instandhaltung, Versicherung. Wir stellen die vollständige monatliche Belastung auf, bevor du dich entscheidest. [Rechnung anfordern](https://www.alvinex.de/finanzierungsanfrage) [040 74 123 0800](tel:+4940741230800) Termin direkt buchen ## Such dir deinen Termin aus. Kurz kennenlernen am Telefon oder gleich eine Bedarfsanalyse per Video. Du wählst die Zeit, die Bestätigung kommt sofort per E-Mail. Kostenfrei und unverbindlich. 1Freie Zeit wählen 2Wir sprechen über deine Situation 3Du weißt, was du brauchst – und was nicht Dennis Lobeck Versicherungsmakler in Hamburg [★★★★★**5,0** bei Google**4,96** bei ProvenExpert](https://www.alvinex.de/bewertungen) Lieber gleich anrufen? [040 74 123 0800](tel:+4940741230800)